Аналитика CBRE. Гостиничный рынок Киева взял курс на восстановление. Загрузка 50%, ADR $110, RevPAR $55. Рост въездного туризма и 516 новых номеров до конца года.

По данным компании CBRE Ukraine, восстановления роста экономики и заметное улучшение деловых настроений отразилось на постепенном возрождении гостиничного рынка Киева. Глубокий экономический спад и геополитический конфликт с Россией негативно повлияли на гостиничную индустрию в 2014-2015 годах. Однако, уже в первом полугодии 2017, тренд восстановления закрепился на фоне значительного укрепления бизнес-активности, будучи ключевым фактором для возобновления роста средних цен на проживание и для улучшения показателей доходности гостиниц. Кроме того, международные мероприятия, такие как песенный конкурс "Евровидение 2017", поддержали основные показатели деятельности гостиниц, продемонстрировав лучшие результаты с 2013 года.

В то время как количество внутренних и международных туристов в Киеве в 2014 году уменьшилось на 25% г/г, тенденция начала меняться в 2015 году, когда годовой рост въездного туризма восстановился на уровне 15% г/г и 11% г/г в 2016 году.

В первом полугодии 2017 года Киев посетило около 688 500 иностранных туристов, что на 34% больше аналогичного показателя прошлого года. По данным Киевской городской государственной администрации, до конца года ожидается, что количество иностранных туристов составит 1,4 млн.

Устойчивый тренд к росту въездного туризма подтверждает возрождение деловой активности в столице.Поскольку бизнес-туризм традиционно формирует большую часть спроса на гостиничные номера в Киеве, тенденция положительно повлияет на эффективность работы гостиничного сегмента во втором полугодии 2017 года.

По последним статистическим данным, спрос на размещение в гостиницах Киева постепенно рос. Кроме того, в апреле и мае состоялись такие международные события, как "Евровидение-2017", Чемпионат по компьютерным играм Dota 2 Kyiv Major и Чемпионат мира по хоккею, поддержав при этом спрос на проживание в качественных гостиницах города. Особый интерес для корпоративных групп и организаций, которые менее чувствительны к ценам проживания в отелях, представляли международные гостиничные бренды высокого ценового сегмента.

В связи с тем, что в первом полугодии 2017 года не произошло ни одного открытия отеля, общий объем предложения остался неизменным по сравнению с концом прошлого года. В период между 2013-2016 гг. были закрыты несколько отелей, которые уменьшили номерной фонд на 2%. Однако, открытие новых объектов в этот период смягчило спад. На конец июня 2017 года, гостиничный рынок Киева состоит из 106 объектов, с общим номерным фондом на уровне 9 800 номеров.

В структуре предложения по сегментам, 3-звездочные отели существенно преобладают, ведь составляют почти 50% рынка (4 800 номеров в 45 гостиницах) по состоянию на конец июня 2017 года.

Следует отметить, что сегмент состоит в основном из отелей, которые устарели и не соответствуют стандартам качества. Большинство гостиниц среднего и бюджетного сегментов в Киеве эксплуатируются владельцами и локальными управляющими компаниями. К отелям в Киеве, работающих в этих сегментах под управлением международных операторов, относятся гостиницы ibis от AccorHotels и Ramada Encore от DBI в стратегическом партнерстве с Wyndham Worldwide. Оба объекта составляют лишь 11% номерного фонда 3-звездочного сегмента. Это свидетельствует о недостаточном присутствии международных операторов в среднем и бюджетном сегментах.

4-звездочные гостиницы составляют 22% существующего предложения на рынке. Из них около 31% находится под управлением трех международных гостиничных операторов: Carlson Rezidor Hotel Group (Radisson Blu Hotels), IHG (Holiday Inn) и Design Hotels в стратегическом партнерстве с Marriott International, ранее известный как Starwood (11 Mirrors). Общий номерной фонд 4-звездочных отелей составил примерно 2 200 номеров на конец первого полугодия 2017 года.

Что касается 5-звездочных отелей, Hilton был последним дополнением в этом сегменте, когда вышел на рынок в 2014 году и увеличил номерной фонд этого сегмента на 18%, достигнув 1 500 номеров. Таким образом, по состоянию на первое полугодие 2017 года номерной фонд сегмента остался неизменным. Именно в 5-звездочном сегменте Киева преобладают такие гостиничные сети, как Hilton, Hyatt, IHG и FRHI, в управлении которых находится 71% номерного фонда данного сегмента.

К концу 2017 года можно ожидать, что объемы нового предложения составят около 516 номеров (+5,3% год к году) в связи с открытием отеля Park Inn Radisson Troyitska (196 номеров) и гостиницы Aloft от Marriott International (320 номеров). Кроме того, предполагается, что ребрендинг гостиницы "Космополит" в Mercure Kyiv Congress Hotel (160 номеров) от AccorHotels увеличит конкурентный пул киевских гостиниц.

Что касается загрузки номеров качественных отелей, после сезонного падения в январе 2017 (-36% м/м), связанного с сокращением деловых поездок во время новогодних и рождественских праздников, загрузка постепенно росла до мая 2017 года, достигнув своего максимума на уровне 58,3% (+12,9 п.п.). Первое полугодие 2017 года продемонстрировало рекордный пик средней загрузки, достигнув 50%. Такой показатель на 14 п.п. г/г выше средней загрузки в первом полугодии 2016 года, а также является самым высоким показателем занятости номерного фонда с 2013 года.

В ответ на увеличение притока туристов и увеличение количества посетителей города во время международных развлекательных и спортивных мероприятий, за первые шесть месяцев 2017 было зафиксировано заметное улучшение как средней цены номера (ADR), так и средней доходности номера (RevPAR).

Средняя цена номера в долларах США показала незначительный рост на 3,8% г/г, достигнув $110 в первом полугодии 2017 года.

Рост произошел в основном благодаря росту цен в мае и июне, которые составили $119 (+ 7,9% м/м) и $120 (+ 13,8% м/м) соответственно. Показатель доходности на номер вырос на 22% г/г и составил $55, тогда как максимальный показатель достиг $70 (+ 38,5% м/м) в мае месяце.

На фоне постепенной стабилизации политической и экономической ситуации в Украине, ожидается, что признаки улучшения операционных показателей гостиниц будут еще более заметны к концу 2017 года. Учитывая, что вклад туризма в ВВП Украины составляет $5 млрд. (5,6% от ВВП в 2016 году), планируется, что до конца 2020 года этот показатель вырастет почти на 6% до $5.8 млрд.

Наряду с возрождением деловой активности в стране, мероприятия международного уровня, такие как "Евровидение-2017" и "УЕФА Евро-2012", способствуют улучшению имиджа Украины на международной туристической арене. Начиная с 2018 года, есть веские причины для оптимизма, преимущественно из-за предстоящих международных мероприятий, которые запланированы в Киеве. Среди них – "Лига Чемпионов-2018", ISSA и Expo Techmash, которые имеют шансы поддержать рост внешнего туризма и показателей эффективности гостиничного сектора в 2018 году.

Кира Пругло, руководитель направления аналитики CBRE Ukraine: "Относительно будущего предложения, около 1 140 номеров планируется к открытию в 2017-2018 гг. При условии, что все заявленные проекты будут завершены, гостиничный фонд должен увеличиться на 12% до конца 2018 года. Примерно 70% запланированного предложения состоит из номерного фонда эконом- и среднего ценовых сегментов. Кроме того, мы ожидаем рост присутствия международных операторов в этих сегментах. Таким образом, AccorHotels планирует в ближайшие несколько лет увеличить портфолио отелей под управлением в Киеве почти на 700 номеров. Marriott International, IHG и такие местные операторы, как DBI, также объявили о своих планах по расширению деятельности в Киеве и регионах".

Дальнейший рост показателей эффективности гостиниц ожидается во втором полугодии 2017 года и в 2018 году на фоне позитивных деловых настроений и умеренно растущего туристического потока. Предполагается, что средняя цена и доходность номера будут расти постепенно до конца года. Однако, риск незначительного дефляционного давления на показатели возможен в 2018 году, ввиду плавающего курса UAH к USD.

Источник: Cre.in.ua